independent trader newsletter - 17 ...

independent trader newsletter - 17 2014(1), E-zine, Independent Trader

[ Pobierz całość w formacie PDF ]
//-->Wydanie 17/2014W dzisiejszym wydaniu:1. Czy bank może wypowiedzieć kredyt hipoteczny?Str. 2-5Zdecydowana większość nieruchomości w Polsce jest kupowana na kredyt. Każdyz nas zakłada, że dopóki regularnie spłaca raty, to bank nie ma żadnej możliwościwypowiedzenia kredytu. Nic bardziej mylnego.2. Szwajcarzy chcą pokrycia waluty w złocie.Str. 6-10Za dwa miesiące w Szwajcarii zostanie przeprowadzone referendum mające dużeznaczenie dla rynku złota. Referendum dotyczyć będzie kilku kwestii związanych zezłotem zarządzanym przez SNB.3. Kredyt pod nieruchomość w czasie hiperinflacji.Str. 10-13Praktycznie w całym zachodnim świecie mamy stopy procentowe znacznie niższeniż realna inflacja, co ma pomóc zadłużonym krajom wyjść z długu, czylizredukować jego wartość kosztem osób posiadających oszczędności. Lecz czykredyt pod nieruchomość jest dobrym rozwiązaniem?.4. Świat na głowie.zakładaćpewnescenariuszebazującnalogicznychStr. 14-17wnioskachorazObecna sytuacja w świecie finansów wywrócona jest do góry nogami. Możnaodniesieniach do historii, po czym jedna decyzja na poziomie banku centralnegozmienia całkowicie warunki oraz reguły gry.IndependentTrader.plstrona 1Czy bank może wypowiedzieć kredyt hipoteczny?Zdecydowana większość nieruchomości w Polsce jest kupowana na kredyt. Każdy z naszakłada, dopóki regularnie spłaca raty, to bank nie ma żadnej możliwościwypowiedzenia kredytu. Biorąc kredyt zawarliśmy przecież długoterminową umowę,zapłaciliśmy słoną prowizję, a co miesiąc bank zarabia na nas odsetki. Jako kliencijesteśmy niezbędni dla banku. Wszystko działa dobrze, tak długo, jak kondycja finansowabanku jest niezła. Jeżeli dochodzi do sytuacji, w której bank traci płynność, tonajważniejszą kwestią staje się niedopuszczenie do upadku banku. Relacje z klientami niemają wówczas znaczenia.W artykule „CzyTwoje pieniądze są bezpieczne w bankach w Polsce?”podkreślałem, żebanki w Polsce są dobrze skapitalizowane. Poważnym problemem jest natomiastsytuacja finansowa wielu zachodnich banków, będących właścicielami „polskichoddziałów”.Problemy w Polsce mogą pojawić się z 2 przyczyn:1. Drenaż z kapitału.Bank np. hiszpański czy włoski będący dominującym właścicielem polskiego bankuzacznie desperacko poszukiwać gotówki. W tym celu wydrenowany zostanie polski bank,który wcześniej prezentował się doskonale. Brak płynności może szybko postawić bankna skraju bankructwa, o czym ostatnio przekonali się Bułgarzy, czy Portugalczycy.2. Niedostosowanie aktywów do pasywów.Banki udzielają długoterminowych kredytów na zakup nieruchomości. Zdecydowanawiększość kredytów udzielona została na okres od 10 do 25 lat. Banki jednak pozyskują zrynku środki na okres o wiele krótszy. Zdecydowana większość środków w bankachpochodzi z depozytów oraz lokat.Większość depozytów może być błyskawicznie podjęta przez klientów. Z lokatami jest jużtrudniej, gdyż część klientów, nawet obawiając się kondycji danego banku, nie zrywanagle lokat, nie chcąc tracić zgromadzonych odsetek. Banki jednak bardzo rzadkooferują klientom długoterminowe lokaty (powyżej 24 m-cy). Do rzadkości należą takżeobligacje emitowane przez bank o terminie zapadalności powyżej 10 lat, mogącebardzo podnieść poziom bezpieczeństwa.Powód jest prosty, pozyskanie krótkoterminowego kapitału z rynku jest tańsze niżdługoterminowego. Kadra zarządzająca jest rozliczana za 3-miesieczne okresy, wzwiązku z czym wynik finansowy staje się ważniejszy od długoterminowegobezpieczeństwa.Mamy zatem sytuację, w której co najmniej połowa środków ulokowanych w bankumoże być podjęta praktycznie od ręki, podczas gdy bank udzielił kredytów na wiele lat,które wydaje się, że nie mogą zostać wypowiedziane.IndependentTrader.plstrona 2Co się dzieje, gdy bankom brakuje gotówki?Doskonałym przykładem był przełom roku 2008 i 2009, kiedy na świecie zamarło zaufaniedo inwestycji finansowych. Banki miały ogromny problem z pozyskaniem finansowania.Aby ściągnąć środki z rynku banki zaczęły przebijać się w wysokości oprocentowanialokat. Pewien duży polski bank, w tamtym czasie oferował 3-miesięczne lokaty zodsetkami 10% w skali roku.Poważnym sygnałem braków z płynnością jest nienaturalna (w porównaniu dokonkurencji) wysokość płaconych odsetek od lokat lub od obligacji emitowanych przezbank.Wyprzedaż aktywów.Kolejnym krokiem w poszukiwaniu kapitału może być wyprzedaż aktywów. Regularniespłacany kredyt zabezpieczony nieruchomością jest dla wielu instytucji bardzowartościowym aktywem. Bank, jednak nie mając dużego wyboru, może w celupozyskania kapitału sprzedać nasz kredyt innej instytucji finansowej.Dla kredytobiorcy sytuacja zasadniczo się nie zmienia, poza tym, że spłaca kredyt doinnego banku. W Polsce, póki co takie sytuacje należą do rzadkości.Wypowiedzenie kredytu, czyli to, co nas najbardziej interesuje.Zdecydowana większość osób biorących kredyt hipoteczny jest tak zaaferowanazakupem nieruchomości, że nie zadaje sobie trudu dokładnego przestudiowania umowykredytowej. Diabeł jak zawsze tkwi w szczegółach.W pewnej umowie, którą sprawdzałem dla klienta, znajdował się zapis mówiący, że jeżelidochody kredytobiorcy spadną o 10% lub obciążenia wzrosną o 4%, to bank ma prawozażądać nowych zabezpieczeń lub wypowiedzieć kredyt.Co oznacza spadek dochodów o 10%?Załóżmy, że w momencie podpisania umowy kredytowej dochody netto naszegokredytobiorcy wynosiły 4000 zł miesięcznie. Po 3 latach sytuacja na rynku pracy siępogorszyła i jego zarobki spadły do 3500 zł. Zgodnie z umową zawartą z bankiem jest towystarczająca przesłanka, aby wypowiedzieć umowę kredytu.Co oznacza wzrost obciążeń o 4%?Tu sytuacja jest wprost kuriozalna. Załóżmy, że dana osoba zaciągnęła kredyt na 10 latna kwotę 200 tys. zł, o zmiennym oprocentowaniu wynoszącym na dzień przyznaniakredytu 5,5% w skali roku. Miesięczna wysokość raty (raty równe) wynosi 2170 zł. Popewnym czasie Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopy procentowe, zaledwie o 2%, przezco wysokość odsetek od kredytu wzrasta do 7,5%.Wysokość płaconych co miesiąc rat wzrasta automatycznie do 2370 zł. Niby to tylko 200zł różnicy. W praktyce te 200 zł różnicy w stosunku do 4000 tys. dochodu oznacza wzrostobciążeń o 5%, co znowu jest przesłanką pozwalającą na wypowiedzenie kredytu.IndependentTrader.plstrona 3Czytajmy zatem po kilka razy to, co podpisujemy, bo w sytuacji podbramkowej bank niezawaha się zastosować zapisów, na które ostatecznie się zgodziliśmy podpisując umowę,w takim, a nie w innym brzmieniu.Zapisy zapisami, a praktyka, swoją drogą.Odsetek zagrożonych kredytów wynosi obecnie 7%. Banki stosują różne wyliczenia, alegeneralnie są to kredyty, których wartość przekracza wartość nieruchomościstanowiącej zabezpieczenie oraz kredyty opóźnione w spłacie.W sytuacji, gdyby doszło do najczarniejszego scenariusza, to właśnie ci kredytobiorcy wpierwszej kolejności otrzymaliby wezwania do natychmiastowej spłaty.Jest jednak pewien trik, aby podnieść poziom bezpieczeństwa. Jeżeli wartość naszegokredytu niebezpiecznie zbliża się do wartości nieruchomości wynikającej z umowykredytowej, możemy przeprowadzić ponowną wycenę przy pomocy rzeczoznawcywskazanego przez bank. Ostatecznie mieszkanie kupowaliśmy w stanie surowym i byćmoże jest szansa, że obecnie jego wartość trochę nominalnie wzrosła, w stosunku dodnia, w którym braliśmy kredyt. Jeżeli z dokumentów kredytowych wynika, że dananieruchomość warta była powiedzmy 300 tys. zł, a według naszej wiedzy jest droższa, toczasem warto porozmawiać z bankiem o ponownej wycenie, dzięki czemu nasz kredytzniknąłby z pozycji „zagrożonych”, co postawiłoby nas w dużo lepszej sytuacji, gdybybank zaczął wypowiadać kredyty.Sytuacja z życia wzięta.W 2005 roku firma X wzięła kredyt na zakup nieruchomości pod siedzibę firmy. Kosztnieruchomości 1.3 mln zł, z czego 800 tys. pochodziło ze środków własnych, zaś 500 tys. zkredytu bankowego. Remont nieruchomości pochłonął kolejne 600 tys. w całości ześrodków własnych.W połowie 2008 roku bank udzielający kredytu, który obsługiwał firmę X od 4 lat, zażądałponownej wyceny nieruchomości. Wartość 3 mln zł, a kredyt pozostały do spłaty 350 tys.zł. Zabezpieczaniem kredytu była hipoteka na nieruchomości, osobiste poręczeniaczłonków zarządu firmy X oraz przelew wierzytelności ze stałego kontraktu, w wysokościokoło 100 tys. / m-c. Przez cały okres kredytowania nie było żadnych opóźnień w spłaciekredytu.Mimo tak dobrych zabezpieczeń 3 miesiące później bank wypowiedział kredyt wterminie 30 dni, uzasadniając swoją decyzję ogólnym pogorszeniem się sytuacji w branży,w której działała firma X.Działania banku doskonale oddają zachowania instytucji finansowych, gdy zagrożonajest płynność, a kadra zarządzająca stoi przed widmem utraty pracy.IndependentTrader.plstrona 4NBP - ostatnia deska ratunku.Gdyby w Polsce nagle załamała się płynność w sektorze bankowym, z dużymprawdopodobieństwem banki będą mogły liczyć na pomoc z NBP. Generalnie, naświecie mamy tendencje do ratowania banków nowym dodrukiem pod różnymipostaciami. To, co zapoczątkował FED przejęły inne banki centralne, a ostatnio takżeEBC. W sytuacji przyzwolenia z Bazylei (Bank Rozrachunków Międzynarodowych) na takiedziałania wszystko jest możliwe. Najważniejsze jest przetrwanie sektora bankowego. To,że za wszystko zapłacą podatnicy wyższą inflacją się nie liczy.Moim zdaniem, gdyby doszło do sytuacji, w której wielki bank byłby zagrożonyupadkiem, to najprawdopodobniej złe kredyty zostałyby zapakowane w jedentoksyczny produkt, a następnie w pełnej cenie sprzedane funduszowi rządowemu lubbezpośrednio do banku centralnego. Wielokrotnie tak robiono i nie widzę na razie nic,co stałoby na przeszkodzie dla kontynuacji tego procederu.Podsumowanie.Przypuszczalny ratunek ze strony rządu czy NBP nie zmienia absolutnie faktu, że każdy, ktozaciągnął kredyt na zakup nieruchomości powinien bardzo dokładnie przestudiowaćumowę kredytową, aby wiedzieć czego może się spodziewać.W 2008 roku sytuacja zmieniła się dramatycznie, zaledwie w ciągu kilku miesięcy.Ewentualnym wypowiedzeniem umów kredytowych w pierwszej kolejności zagrożone sąosoby, w przypadku, których wartość kredytu przekracza wartość nieruchomości lubosoby, które mają opóźnienia w spłatach kredytów.Aby zminimalizować ryzyko wypowiedzenia kredytu powinniśmy zrobić wszystko, comożliwe, aby pokazać bankowi, że spłata naszego kredytu jest niemalże pewna, a naszasytuacja finansowa bardzo stabilna.Pamiętajmy, jednak, iż dla banku zawsze ważniejszy będzie interes udziałowców niżinteres klientów.Trader21IndependentTrader.plstrona 5 [ Pobierz całość w formacie PDF ]