independent trader newsletter - 13 ...

independent trader newsletter - 13 2014, E-zine, Independent Trader

[ Pobierz całość w formacie PDF ]
//-->Wydanie 13/2014W dzisiejszym wydaniu:1. Super oferta – gwarantowany 8% zwrot z najmu.Str. 2-5W internecie można natknąć się na reklamy, w których firma zarządzającanieruchomościami na wynajem oferuje 8% gwarantowanego zysku rocznie.Standardowy wynajem przynosi nam dochód nie większy niż 4%. Co za tym stoi?2. Comex – kasyno ze zmiennymi zasadami gry.Str. 6-9Odpisy z tytułu niespłacanych długów przekroczyły już 2 bln USD. Banki jednakstarają się zakamuflować swoje problemy, które rozlewają się na całą Europę.3. Gaz naturalny na tle bańki w gazie łupkowym.Str. 10-14W pierwszych dwóch miesiącach tego roku cena gazu doznała prawdziwejeksplozji. Obecnie cena gazu znajduje się 28% poniżej ówczesnego poziomu,dlatego warto przyjrzeć się temu surowcowi bliżej.4. Jak inwestować w gaz naturalny.Str. 15-20Ceny gazu na giełdach międzynarodowych są obecnie znacznie poniżej kosztówwydobycia łupków, które to przyczyniły się właśnie do niskich cen. Na dłuższą metętaka sytuacja nie może się utrzymać. Niemniej ja uważam, że przy obecnychcenach gaz może nam przynieść bardzo przyzwoite zyski.IndependentTrader.plstrona 1Super oferta – gwarantowany 8% zwrot z najmu.Nieruchomości są bardzo wygodną grupą aktywów. Nie trzeba wyszukanej wiedzy, aby kupićapartament a następnie czerpać dochód z najmu. Jeszcze prościej wygląda sprawa zakupugotowego apartamentu w kurortach wakacyjnych od firmy zajmującej się za nas wszystkimisprawami związanymi z wynajmem okazjonalnym.Niedawno zupełnie przypadkiem natknąłem się na ofertę w stylu „kup od nas apartament w…. a my zagwarantujemy Ci 8% dochód z najmu”. Oferta wydaje się być super. Standardowywynajem przynosi nam dochód nie większy niż 4%, a tu nagle mamy prawie dwukrotnie wyższywynik. Co za tym stoi?Otóż przyjrzałem się bliżej szczegółom i oferta nie wygląda tak różowo. Cała działalnośćzaczęła się od fantastycznego pomysłu, czyli uporządkowania kwestii wynajmuokazjonalnego (wakacyjnego). Dawniej chcąc wybrać się w góry czy nad morze byliśmyzdani na szukanie kwatery. W dobie internetu sprawa się trochę uprościła, lecz ciągle mieliśmybardzo rozdrobniony rynek.Lukę na rynku wypełniła wspomniana firma, która w zamian za określoną prowizję zajęła sięwyszukiwaniem najemców. Korzyści były obustronne. Firma przejmowała na siebie obowiązeksprzątania, wymiany pościeli, ryzyko zniszczenia lokalu podczas, gdy właściciel nieruchomościotrzymywał co miesiąc lub kwartał wynagrodzenie z najmu pomniejszone o prowizję.Szybko jednak wynajem stał się działalnością dodatkową podczas, gdy firma zajęła siędziałalnością deweloperską. Wracając jednak do sedna. Widzimy ofertę zakupuapartamentu pod wynajem z gwarantowanym 8% zyskiem przez pierwsze 3 lata.Sprawdźmy zatem jak jest naprawdę.Kupujemy apartament o powierzchni 60 m2 za kwotę 600 tys. zł brutto. Dość drogo. Coprawda, mamy atrakcyjne lokalizacje, ale absolutnie nie uzasadniają one ceny 10 tys. zł / m2.Płacąc 600 tys. zł możemy oczekiwać zysku na poziomie 8 % rocznie przez pierwsze 3 lata. Coroku deweloper gwarantuje nam przychód nie mniejszy niż 48 tys. Jeżeli apartament nieprzyniesie oczekiwanych zysków, deweloper dopłaci różnice z własnej kieszeni. Brzmi nieźle.Zwróćmy jednak uwagę na szczegóły.Pierwsze trzy lata, czyli gwarantowane 8%.W pierwszych trzech latach otrzymujemy gwarantowany przychód w wysokości 8%, czyli wnaszym przypadku 48 tys. zł. Od tej kwoty odejmujemy 8,5% zryczałtowany podatek.Następnie odliczamy czynsz, jaki płacimy do wspólnoty mieszkaniowej wynoszący około 4 tys.rocznie. Musimy także sami pokryć koszty rachunków za prąd, wodę, RTV, internet jak i kosztyubezpieczenia lokalu. Łącznie mówimy o kolejnych 4 tys. zł.Powinniśmy także odliczyć około 3 tys. na poczet pokrycia przyszłych remontów czy wymianyczęści wyposażenia.Z hipotetycznych 48 tys. okazuje się, że pozostaje nam około 34 tys. zł (rentowność rzędu 5,6%).Nie jest źle.IndependentTrader.plstrona 2Co się dzieje po trzech latach?Załóżmy że nasz hipotetyczny apartament nam morzem ma 90% obłożenie w miesiącachwakacyjnych, 70% obłożenie w czerwcu i wrześniu oraz 50% w maju jak i w kwietniu. Pozostałemiesiące wypadają zdecydowanie gorzej. Przyjmijmy w takim razie, że pozostałe miesiącezapewniają nam dodatkowe 30 dni, w trakcie których nasz apartament generuje przychody.Moim zdaniem realne obłożenie jest niższe, ale będę się trzymał informacji, jakich udzielił mipracownik firmy.Z moich wyliczeń wynika, że po 3 latach gwarantowanego 8% przychodu strumień naszychśrodków zmaleje i to w znacznym stopniu. W bardzo optymistycznym scenariuszu rocznyprzychód z wynajmu naszego apartamentu przyniesie 45 tys. zł. Nasze wynagrodzeniezostanie jednak w pierwszej kolejności pomniejszone o 8% podatek VAT (odprowadzony doUS przez firmę zajmującą się wynajmem naszej nieruchomości). Dopiero od wynagrodzenianetto otrzymamy 70% naszej części, 30% bowiem stanowi prowizja agencyjna.Pozostanie nam zatem niecałe 29 tys. zł, od których musimy zapłacić 8,5% podatekdochodowy oraz pokryć koszty czynszu dla wspólnoty (4 tys. rocznie), prądu, wody, internetuczy RTV (kolejne 3 tys.). Nagle okazuje się, że nas zysk spadł do 20 tys., z których powinniśmyodliczyć kolejne 3 tys. zł na poczet przyszłych remontów.Pozostanie nam zatem 17 tys. zł. Nasz wirtualny 8% zysk okazuje się oscylować po okresiepromocyjnym na poziomie 3%.Gdzie leży haczyk?Jak to zatem możliwe, że firma godzi się na wypłacanie nam 8% zysku przez pierwsze 3 lata?Otóż, moim zdaniem głównym źródłem dochodu opisywanej firmy jest sprzedaż luksusowychapartamentów po sporo zawyżonej cenie.Jeżeli marża na apartamencie sprzedanym za 600 tys. zł wynosi około 20%, to w kieszenidevelopera pozostaje 100 tys. Bardzo konserwatywne wyliczenia. Deweloper oczywiściezobowiązuje się do wypłaty gwarantowanego nam zysku w wysokości 3 x 48 tys., leczabsolutnie owe 48 tys. nie jest dla niego kosztem. Przynajmniej nie w całości.Z danych odnośnie obłożenia apartamentu uzyskaliśmy przecież przychód rzędu 45 tys. Wtakiej sytuacji deweloper musiałby dopłacać nam co roku 3 tys. zł oraz zrezygnować z prowizjiagencyjnej.Z punktu widzenia jednak dewelopera zdecydowanie bardziej opłaca się podnajmować wpierwszej kolejności apartamenty objęte dochodem gwarantowanym, a następnie te, zktórych otrzymuje 30% prowizji.Najemcy także zdecydowanie chętniej wybierają apartamenty nowe. Przy odpowiedniejkonstrukcji oferty sprzedażowej może się okazać, iż apartamenty nowe, objęte programemgwarantowanego zysku będą miały zdecydowanie większe obłożenie niż pozostałeapartamenty.IndependentTrader.plstrona 3Czy tego typu oferty skreślają najem okazjonalny.Oczywiście, że nie. Napisałem o tym przypadku, aby pokazać na co zwracać uwagę oraz jakpoprawnie liczyć planowany zwrot z inwestycji. Wiele pensjonatów w górach czy kurortachnadmorskich generuje dużo większe zwroty niż opisywany program.Przyczyn jest wiele. Po pierwsze, zdecydowana większość pensjonatów budowanych jest tzw.metodami gospodarczymi, co pozwala na znaczne ograniczenie kosztów w porównaniu dozakupu gotowego apartamentu. Może się okazać, że mimo luksusowych warunków kosztbudowy 1 m2 nie przekroczy 5 tys. zł, co już na starcie pozwala na zaoszczędzenie sporychkosztów a tym samym wyższy zwrot z inwestycji. Dla porównania większość apartamentów wprzytoczonej ofercie oscyluje na poziomie 9-10 tys./m2.Jeżeli przy okazji sami mamy głowę na karku i zajmiemy się aktywnie poszukiwaniemnajemców, to z dużym prawdopodobieństwem pośrednik nie będzie nam potrzebny, dziękiczemu w naszej kasie pozostaje owe 30% prowizji.Szersze spojrzenie.Ogólnie w przypadku najmu okazjonalnego w Polsce dużym problemem jest klimatograniczający możliwość użytkowania nieruchomości. Są jednak lokalizacje, w których sezontrwa przez cały rok..Kilka lat temu spędziłem sporo czasu na małej wyspie w Indonezji.Poznałem dwóch Anglików zajmujących się budowaniem domów dla zachodnich klientów.Koszt budowy domu 150 – 200 m2 nigdy nie przekraczał 120 tys. USD. Sprzedawano jenatomiast w cenie 150 - 180 tys. USD. Deweloper po sprzedaży zajmował się administrowaniemw zamian za 20% prowizję w systemie podobnym do opisanego powyżej.Każdy z domów przynosił zysk brutto na poziomie 17% rocznie. Po odjęciu kosztów energii orazremontów co 4-5 lat (bardzo wilgotny klimat + słona woda) zysk netto spadał do 12-13%, co itak jest wynikiem bardzo dobrym.Różnice w rentowności wynikały z wielu czynników:- zdecydowanie niższy koszt budowy (tanie naturalne materiały + bardzo tania siła robocza),- brak czynszów, bardzo niski koszt obsługi czy drobnych napraw,- bardzo wysoka stawka za wynajem rzędu 300 USD/noc lub 3000 USD / miesiąc,- mimo wysokich cen oferta pozostawała atrakcyjna w porównaniu do cen hoteli napobliskich wyspach.W takim otoczeniu poza bardzo dobrym zwrotem z inwestycji mamy sporą szansę na wzrostceny nieruchomości w kolejnych latach.IndependentTrader.plstrona 4Podsumowanie.W inwestowaniu w nieruchomości tak jak w każdym innym przypadku najważniejsze jesttrzeźwe spojrzenie na całość. Jeżeli jakaś oferta wydaje się zbyt dobra, aby była prawdziwa,to na 99% posiada ukryty jakiś haczyk.W opisanym przykładzie moim zdaniem celem pierwotnym jest sprzedaż nieruchomości poznacznie zawyżonej cenie. Organizacja najmu ma tylko przyciągnąć klientów.Jak widać z powyższego wyliczenia, po okresie 3 lat nasz zysk z 5,6% spadł do 3%. Oczekiwanie30 lat na zwrot z inwestycji to trochę długo, przynajmniej jak dla mnie. Realny zwrot zapewnejest jeszcze niższy, gdyż nieruchomości po prostu się starzeją.Nieruchomości budowane dziś mają zdecydowanie wyższe ceny niż te sprzed 30 lat. Coprawda, jak pokazałem na przykładzie Indonezji są miejsca, w których kupno domu i oddaniego w administrację ma sens, lecz Polska niestety do takich miejsc nie należy. Raz jeszczepowtarzam, najważniejsze w inwestowaniu niezależnie od aktywa jest zdrowy rozsądek iumiejętność samodzielnego liczenia, bo jak widać 3% zwrot nie ma za wiele wspólnego zgwarantowanym 8% przytaczanymi w reklamach.Trader21IndependentTrader.plstrona 5 [ Pobierz całość w formacie PDF ]